La législation actuelle en matière de copropriété, plus précisément l'article 3.87, § 5, du Code civil, fixe les conditions de quorum pour la validité des délibérations lors de l'assemblée générale des copropriétaires. En vertu de ces dispositions, l'assemblée générale ne délibère valablement que si, au début de l'assemblée générale, plus de la moitié des copropriétaires sont présents ou représentés et pour autant qu'ils possèdent au moins la moitié des quotes-parts dans les parties communes. Un quorum alternatif est atteint lorsque les copropriétaires présents ou représentés représentent plus de trois quarts des quotes-parts. Si aucun des deux quorums n'est atteint, il y a lieu de convoquer une deuxième assemblée générale, qui pourra délibérer quels que soient le nombre des membres présents ou représentés et les quotes-parts. Dans la pratique, il s'avère que cette réglementation pose des difficultés, notamment pour les associations de copropriétaires (ACP) où une part significative des lots est composée de garages, par exemple. Il est souvent difficile d'atteindre le quorum requis au cours de la première assemblée générale, les propriétaires de garages étant généralement moins concernés par les points inscrits à l'ordre du jour qui ne portent pas directement sur leur lot. De ce fait, il est systématiquement nécessaire d'organiser une deuxième assemblée générale. Au cours de celle-ci, les décisions peuvent être prises par un nombre très restreint de copropriétaires présents, ce qui peut être perçu comme antidémocratique. Dans des cas extrêmes, un seul propriétaire peut prendre des décisions liant l'ensemble des copropriétaires. Une solution éventuelle pourrait consister à modifier la législation afin que, si, lors de la première assemblée générale: - au moins 75 % des quotes-parts liées aux appartements sont présentes ou représentées, ces propriétaires puissent délibérer valablement sur les points inscrits à l'ordre du jour qui concernent exclusivement les appartements; - au moins 75 % des quotes-parts liées aux garages sont présentes ou représentées, ces propriétaires puissent délibérer valablement sur les points inscrits à l'ordre du jour qui concernent exclusivement les garages. 1. Êtes-vous consciente du problème décrit ci-dessus s'agissant des conditions de quorum applicables aux assemblées générales organisées au sein des ACP, en particulier dans les complexes comprenant un grand nombre de garages ou d'autres catégories distinctes de parties privatives? 2. Reconnaissez-vous que la réglementation actuelle, qui prévoit qu'une deuxième assemblée générale peut décider valablement sans condition de quorum, peut conduire à des situations perçues comme antidémocratiques, surtout lorsque l'échec de la première assemblée est imputable à la composition spécifique de la copropriété et, partant, à l'absence prévisible d'une partie des copropriétaires? 3. Que pensez-vous d'une modification législative visant à remédier à ce problème, par exemple en introduisant un mécanisme permettant de différencier les conditions de quorum applicables à la première assemblée générale lorsque les points inscrits à l'ordre du jour portent uniquement sur des catégories spécifiques de lots privatifs, comme évoqué plus haut? 4. Êtes-vous disposée à examiner cette question de manière plus approfondie et à envisager des propositions visant à rendre la prise de décision au sein de telles ACP plus représentative et plus efficace dès la première assemblée générale?
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1. Il peut être d'emblée souligné que le problème évoqué a déjà retenu l'attention nécessaire du législateur. Le quorum alternatif prévu à l'article 3.87, § 5, alinéa 3, du Code civil en est la conséquence concrète. Ce quorum alternatif a été introduit par la loi du 2 juin 2010 modifiant le Code civil afin de moderniser le fonctionnement des copropriétés et d'accroître la transparence de leur gestion (Moniteur belge du 28 juin 2010). L'exposé des motifs fait explicitement référence à la difficulté d'atteindre le double quorum prévu à l'article 3.87, § 5, alinéa 2, du Code civil dans les complexes où une grande partie des lots est constituée, p. ex. de garages (Doc. Parl. 2008-2009, 1334/004, p. 12-13). Concrètement, le législateur souhaitait ainsi éviter que ces complexes soient automatiquement soumis à l'organisation d'une deuxième assemblée générale, entraînant une augmentation des coûts pour l'association des copropriétaires. 2. L'article 3.87, § 5, alinéa 4, du Code civil dispose que si aucun des quorums n'est atteint, une deuxième assemblée générale sera réunie après un délai de quinze jours au moins. Cette assemblée peut alors valablement délibérer, quel que soit le nombre de membres et de quotes-parts présents ou représentés. Deux remarques s'imposent à propos de cette disposition. Premièrement, la prise de décision au sein de l'assemblée générale doit rester viable en pratique, avec une possibilité effective de permettre à l'assemblée générale de délibérer de manière pratique et juridiquement valable. Deuxièmement, la disposition ne porte pas atteinte au quorum de votes: les décisions doivent donc toujours être prises à la majorité requise par la loi. La critique selon laquelle cette disposition serait antidémocratique ne semble justifiée que si les copropriétaires individuels ne s'impliquent pas suffisamment dans la conservation et l'administration de la copropriété. Le législateur a également remédié expressément à cet aspect problématique en 2010. 3. La modification législative proposée semble avoir peu de valeur ajoutée. En effet, les complexes auxquels il est fait référence se trouvent, de par leur nature, dans une situation particulière, qui se traduit en outre dans la répartition des quotes-parts. L'article 3.80 du Code civil prévoit que "les quotes-parts de chacun des copropriétaires sont déterminées en fonction de la valeur respective des biens privatifs dont elles sont l'accessoire". On peut s'attendre à ce que les lots privés affectés au logement représentent un nombre beaucoup plus important des quotes-parts totales, par rapport aux quotes-parts attribuées aux garages ou à d'autres catégories distinctes de parties privatives. En effet, un quorum alternatif peut être atteint conformément à l'article 3.87, § 5, alinéa 3, du Code civil si les copropriétaires présents ou représentés représentent plus de trois quarts des quotes-parts dans les parties communes. Compte tenu de ce qui précède, le quorum peut être atteint relativement facilement si les copropriétaires des parties privatives affectées au logement font preuve d'un engagement suffisant et assistent donc à l'assemblée générale ou s'y font représenter. 4. Sur la base des éléments qui précèdent, un examen complémentaire ne semble pas s'imposer dans l'immédiat.