B019
Dans les immeubles à copropriétés, il est courant que le syndic règle certaines factures communes et se charge ensuite de recouvrer les sommes au prorata auprès des copropriétaires. Que se passe-t-il en cas de retard de paiement? Il me revient que certains syndics appliquent des intérêts de retard et des pénalités abusifs. Ces syndics n'appliquent ni le premier rappel gratuit ni le plafonnement des frais de rappel. Or, sous la précédente législature, la loi du 4 mai 2023 créant le nouveau livre XIX du Code de droit économique avait apporté un progrès, en réformant le recouvrement amiable des dettes et en instaurant le premier rappel gratuit, le plafonnement des frais de rappel et la possibilité pour le débiteur d'appuyer sur un bouton stop dans les démarches de recouvrement. De même, sous la précédente législature, le législature avait permis l'application de dispositions protectrices du consommateur aux associations de copropriétaires (loi dispositions diverses du 9 février 2024). 1. Le nouveau livre XIX du Code de droit économique s'applique-t-il aux relations entre un syndic et les copropriétaires? Sinon, quel est le droit applicable pour le recouvrement amiable de dettes entre syndic et un copropriétaire? 2. Êtes-vous informé du fait que certains syndics appliquent des frais de rappel et pénalités abusifs lors du recouvrement de dette envers les copropriétaires? Existe-t-il des plaintes à ce sujet? Comment sont-elles traitées? 3. Dans le cadre de l'évaluation du livre XIX du Code de droit économique, pouvez-vous envisager l'extension du champ d'application, de telle manière qu'il s'applique également aux relations entre syndics et copropriétaires?
B020
1. Le titre 1er du livre XIX du Code de droit économique (CDE) s'applique en cas de retard de paiement d'une dette d'un consommateur envers une entreprise. L'article I.22/1, 4°, du CDE définit la notion d'entreprise comme "toute personne physique ou morale poursuivant de manière durable un but économique, y compris ses associations". Or, une association des copropriétaires (ACP) ne poursuit pas un tel but économique et ne peut donc être considérée comme une entreprise au sens de cette disposition. Lorsqu'un syndic adresse un rappel de paiement à un copropriétaire concernant des dettes (p. ex. provisions ou régularisations) que ce copropriétaire détient envers l'ACP, le syndic agit au nom et pour le compte de cette ACP. En résumé, les dispositions du livre XIX du CDE relatives aux retards de paiement d'un consommateur envers une entreprise ne s'appliquent pas aux retards de paiement d'un copropriétaire envers l'ACP, représentée par le syndic, dans la mesure où l'ACP ne constitue pas une entreprise. Dans ce contexte, ce sont les règles de droit commun qui s'appliquent. Il convient dès lors de vérifier en priorité si des dispositions ont été prévues de manière conventionnelle, notamment en ce qui concerne les frais de rappel, par exemple dans le règlement de copropriété ou une décision de l'assemblée générale. À défaut de stipulations spécifiques, ce sont les principes généraux du droit civil qui régissent la relation entre l'ACP et les copropriétaires. 2. L'Inspection économique a été informée de quelques cas, mais leur nombre semble limité. Le système de signalement actuellement en place ne permet toutefois pas d'extraire de données chiffrées précises pour un sujet aussi spécifique. Ces signalements sont traités avec la même rigueur que les autres, sans procédure distincte qui leur serait applicable. 3. L'extension du champ d'application du livre XIX du CDE aux relations entre syndics et copropriétaires impliquerait: - soit une modification de la définition de la notion d'"entreprise" figurant à l'article I.22/1, 4°, du CDE, notamment en ce qui concerne la condition liée à la poursuite durable d'un but économique. Une telle modification aurait des implications juridiques étendues, qui dépasseraient largement la seule question des associations de copropriétaires; - soit une adaptation ad hoc, reposant sur l'introduction d'une disposition ciblée, permettant de répondre à cette situation particulière sans qu'il soit nécessaire d'intervenir sur la définition générale. Cette possibilité peut être examinée de manière plus approfondie dans le cadre de l'évaluation du livre XIX du CDE, telle que prévue par l'accord de gouvernement.