En cas de démolition et de reconstruction d'une habitation unique à partir de maisons anciennement contiguës, il peut arriver que l'ancien mur intérieur ou mur de séparation entre les deux habitations devienne, à l'issue des travaux, le mur extérieur de la nouvelle habitation. Dans certains cas, ce mur doit être fini sur le plan technique ou esthétique, par exemple au moyen d'un nouveau revêtement de façade en briques. Dans la pratique, une situation d'insécurité juridique peut survenir lorsque ce nouveau revêtement extérieur est réalisé en tout ou en partie sur la parcelle du voisin, alors qu'il est fonctionnellement lié à la maison subsistante. Un tel cas de figure soulève des questions quant au statut de propriété de ce mur ou de ce revêtement de façade, à son éventuel caractère mitoyen et au droit d'y fixer des éléments, tels que des éclairages, des conduites, des caméras, des installations techniques, des plantations ou d'autres objets. Le livre 3 du Code civil contient des règles concernant notamment la mitoyenneté/les clôtures mitoyennes, l'accession immobilière artificielle et les ouvrages empiétant sur le fonds du voisin. Ainsi, la mitoyenneté est définie comme le droit de copropriété d'une clôture séparative, tandis que les ouvrages réalisés sur, au-dessus ou au-dessous d'un fonds sont présumés appartenir au propriétaire dudit fonds, sauf dérogation légale ou contractuelle. Il existe également des règles spécifiques pour les ouvrages empiétant sur le fonds du voisin. 1. Comment faut-il déterminer, au regard du Code civil actuel, le statut de propriété d'un ancien mur intérieur ou mur de séparation entre deux maisons contiguës qui, après la démolition d'un des logements, devient le mur extérieur de l'habitation subsistante? 2. Le fait que le mur en question ait été considéré, avant la démolition, comme mitoyen, privatif ou partagé de fait a-t-il une incidence à cet égard? 3. Comment faut-il apprécier le statut de propriété d'un nouveau revêtement extérieur, par exemple en briques, qui a dû être posé en guise de finition sur l'ancien mur intérieur devenu un mur extérieur, mais qui se trouve entièrement ou partiellement sur la parcelle du voisin? 4. Dans un tel cas, s'agit-il d'une accession au profit du propriétaire du fonds, d'un ouvrage empiétant sur le fonds du voisin, d'une forme de mitoyenneté, ou ce cas doit-il être apprécié en fonction des titres, permis, contrats et circonstances de fait concrets? 5. Qui est autorisé, dans une telle situation, à fixer des éléments sur ce mur ou sur cette façade, tels que des éclairages, des câbles, des conduites, des caméras, des publicités, des installations techniques ou des plantations? L'autorisation de l'autre propriétaire ou copropriétaire est-elle toujours requise à cet effet? 6. Si le mur ou le revêtement de façade doit être considéré comme mitoyen, quels sont exactement les droits d'usage des deux propriétaires? Est-il exact que toute utilisation doit être conforme à la destination de la clôture et ne pas porter atteinte aux droits de l'autre copropriétaire? 7. Si, au contraire, le mur ou le revêtement de façade est privatif, quels droits conserve le voisin sur la parcelle duquel le revêtement a été réalisé en tout ou en partie? 8. La sécurité juridique offerte par le Code civil est-elle actuellement suffisante à cet égard ou jugez-vous souhaitable d'apporter des précisions supplémentaires, par exemple par le biais d'informations destinées aux citoyens, aux notaires, aux architectes et aux administrations locales? 9. Depuis l'entrée en vigueur du Livre 3 du Code civil, a-t-on déjà connaissance de litiges, de décisions de jurisprudence ou de signalements récurrents concernant de telles situations dans lesquelles un ancien mur intérieur devient un mur extérieur après démolition et où le revêtement se trouve sur ou au-delà de la limite de la parcelle?
B054
Pour répondre aux quatre premiers points de la question, je tiens à préciser qu'une maison jumelée est une dénomination de fait désignant différentes constructions juridiques. Les actes notariés relatifs aux habitations déterminent le statut juridique du mur concerné. En principe, le statut juridique du mur n'est pas modifié par le simple fait que l'une des habitations soit démolie. Cela n'exclut toutefois pas que, dans un cas concret, l'article 3.15, 2°, du Code civil puisse s'appliquer, lequel prévoit que le droit réel s'éteint, sauf subrogation réelle, par la disparition de l'objet du droit réel. Le statut de propriété du mur concerné peut être établi par tout moyen de preuve. La question de savoir s'il s'agit d'accession, d'empiétement de l'ouvrage ou de mitoyenneté est effectivement déterminée sur la base des titres concrets, de permis, de contrats et d'éléments factuels. En réponse aux points 5, 6 et 7 de votre question, je peux indiquer que le statut juridique du mur concerné doit ainsi être démontré in concreto et que, en fonction de ce statut, les droits et obligations des voisins peuvent être déterminés conformément aux règles contenues dans le livre 3. En réponse au point 8 de la question, il semble dès lors que le Code civil offre une sécurité juridique suffisante et fournisse un cadre clair tant aux justiciables qu'aux praticiens du droit. Enfin, en ce qui concerne la réponse au point 9 de la question, je peux indiquer que mes services n'ont pas connaissance de contestations récurrentes, de jurisprudence ou d'autres signaux concernant la situation décrite dans la question depuis l'entrée en vigueur du livre 3.