La presse rapporte régulièrement des exemples de personnes qui achètent, par l'intermédiaire de leur société de gestion, une habitation de luxe, comme résidence principale ou comme résidence secondaire. Le mécanisme est désormais bien connu: la personne achète un logement par l'intermédiaire de la société et le met ensuite à sa propre disposition, en sa qualité de gérant, en tant qu'élément de sa rémunération. Le gérant utilise le bien exclusivement à des fins privées, mais n'est imposé que sur un avantage de toute nature forfaitaire limité. Pour chacun des scénarios suivants, pouvez-vous préciser quels frais sont déductibles pour la société et comment l'avantage de toute nature doit être calculé exactement dans le chef du gérant? Dans tous ces scénarios, le revenu cadastral (RC) de l'habitation et des dépendances s'élève à 1.500 euros et le gérant est le seul à générer un chiffre d'affaires pour la société grâce à ses prestations. La mise à disposition de l'habitation fait partie de la rémunération convenue du gérant et est liée à ses prestations. 1. La société achète une habitation de 450.000 euros. Le gérant l'utilise exclusivement à des fins privées, comme résidence principale. La société prend en charge le précompte immobilier, ainsi que les frais d'électricité et de chauffage. 2. Une habitation identique d'une valeur de 450.000 euros, avec les mêmes frais payés, mais dans l'hypothèse où le gérant utilise le bien exclusivement comme résidence secondaire. 3. La société achète une habitation de 2 millions d'euros, que le gérant utilise exclusivement comme résidence principale. La société prend en charge le précompte immobilier, ainsi que les frais d'électricité et de chauffage. 4. Ce même logement est acheté par la société pour 2 millions d'euros et utilisé comme résidence principale par le gérant; il est équipé d'une piscine et d'un pool house. Outre le précompte immobilier et les frais d'électricité et de chauffage de l'habitation, la société prend également en charge le chauffage et l'entretien de la piscine et du pool house. 5. La société acquiert l'usufruit de l'habitation précitée, d'une valeur totale de 2 millions d'euros, pour une durée de 25 ans. La valeur de l'usufruit est fixée à 1,4 million d'euros. Le gérant acquiert la nue-propriété de l'habitation pour 600.000 euros. Outre le précompte immobilier et les frais d'électricité et de chauffage de l'habitation, la société prend également en charge les frais de chauffage et d'entretien de la piscine et du pool house, ainsi que l'ensemble des frais de rénovation de l'habitation. La structure de l'habitation reste inchangée et le RC n'est pas modifié. Au bout de 25 ans, le droit d'usufruit s'éteint et le gérant devient automatiquement plein propriétaire de l'habitation rénovée.
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Déductibilité en tant que frais professionnel La déductibilité des frais professionnels relatifs à un bien immobilier qui, par une société, est mis à disposition de son dirigeant d'entreprise, doit être appréciée au moyen de la disposition générale visée à l'art. 49, CIR 92. Conformément à cette disposition, les dépenses sont uniquement déductibles à titre de frais professionnels pour autant que la société démontre qu'elle a fait ou supporté ces dépenses en vue d'acquérir ou de conserver des revenus professionnels imposables. À cette fin, la société doit présenter les documents probants nécessaires ou recourir à tous autres moyens de preuve admis par le droit commun, à l'exception du serment. Le simple fait qu'une société octroie un avantage de toute nature ne suffit pas en soi à garantir la déductibilité des frais qui y sont liés. La société doit pouvoir démontrer que les frais constituent une contrepartie pour des prestations effectivement fournies par le dirigeant d'entreprise et que ces dépenses sont effectivement faites pour acquérir ou conserver des revenus imposables. Ces principes valent indépendamment du fait que le bien immobilier soit affecté comme résidence principale ou comme résidence secondaire. Si les conditions précitées sont satisfaites, mais que les frais dépassent de manière déraisonnable les besoins professionnels, alors ces frais ne sont pas déductibles à titre de frais professionnel. Enfin, il doit être souligné que l'appréciation de la déductibilité doit toujours se faire au cas par cas, compte tenu des éléments de fait et de droit concrets propres à chaque dossier individuel. Avantage de toute nature Les avantages de toute nature qui ne sont pas octroyés en espèces, sont en principe imposés sur base de leur valeur réelle dans le chef du bénéficiaire. Le Code des impôts sur les revenus 1992 (CIR 92) dispose toutefois que le Roi peut fixer des règles pour évaluer ces avantages de manière forfaitaire. En ce qui concerne l'avantage qui résulte de la mise à disposition gratuite d'un bien immobilier (ou d'une partie de celui-ci), le Roi a établi de telles règles. Concrètement, l'art. 36, § 1er, al. 2, CIR 92 et l'art. 18, § 3, 2°, de l'arrêté royal d'exécution du CIR 92 (AR/CIR 92) dispose que cet avantage est évalué à: 100/60 du revenu cadastral indexé, multiplié par 2. S'il s'agit d'une habitation meublée, cet avantage ainsi calculé est encore augmenté de 2/3. Dans toutes les situations théoriques que vous avez décrites, le revenu cadastral de l'habitation, et dans le cas précité du pool house et de la piscine, s'élève à 1.500 euros. L'avantage imposable dans le chef du dirigeant d'entreprise pour la mise à disposition gratuite est donc calculé dans toutes les situations comme suit: 100/60 x (1.500 x coefficient d'indexation de l'exercice d'imposition concerné) x 2. Il est ici sans intérêt de savoir si le bien immobilier est utilisé comme résidence principale ou comme résidence secondaire. Vu que dans toutes les situations le même revenu cadastral est applicable (càd 1.500 euros), ni la différence de prix d'achat du bien immobilier ni la présence d'éléments comme une piscine ou un pool house, n'ont d'influence sur le calcul de l'avantage imposable. L'avantage qui résulte de la fourniture gratuite de chauffage et d'électricité utilisée à d'autres fins que le chauffage est dans ce cas également évalué de manière forfaitaire sur base de l'art. 36, § 1er, al. 2, CIR 92 et de l'art. 18, § 3, 4°, AR/CIR 92. C'est parce que la société qui octroie l'avantage met également à disposition le bien immobilier pour lequel l'avantage est octroyé. Pour l'année de revenus 2026 (exercice d'imposition 2027), cet avantage s'élève à 2.560 euros par an pour le chauffage, et 1.280 euros par an pour l'électricité (à d'autres fins que le chauffage). En ce qui concerne l'avantage qui résulte du paiement des frais pour l'entretien par la société de la piscine et du pool house, une distinction doit être faite selon l'organisation de cet entretien. Lorsque l'entretien est effectué par le personnel occupé par la société et qui est à la disposition continue du dirigeant d'entreprise, l'avantage correspondant est évalué de manière forfaitaire conformément à l'art. 36, § 1er, al. 2, CIR 92 et à l'art. 18, § 3, 5°, AR/CIR 92, à savoir 5.950 euros par ouvrier occupé à temps plein. Si un travailleur est déjà à la disposition continue pour d'autres tâches privées et, en complément, s'occupe aussi de l'entretien de la piscine, l'entretien de la piscine ne donne pas lieu à un avantage complémentaire. Dans ce cas, en effet, il y a seulement un ouvrier occupé à temps plein à disposition du dirigeant d'entreprise, de sorte qu'un seul avantage est pris en considération. Si la société, en complément, prend aussi en charge les dépenses pour le matériel qui est utilisé pour cet entretien (comme le chlore, les détergents, et les filtres), l'avantage en est déterminé sur base de la valeur réelle dans le chef du dirigeant d'entreprise. Par contre, lorsque l'entretien est confié à un prestataire de service externe et que la société supporte ces dépenses, l'avantage est déterminé sur base de la valeur réelle dans le chef du dirigeant d'entreprise. Enfin, le paiement du précompte immobilier par la société n'entraîne pas un avantage de toute nature imposable complémentaire dans le chef du dirigeant d'entreprise. En effet, en tant que propriétaire du bien immobilier, la société est elle-même redevable de cet impôt. Lorsque l'usufruit est surestimé dans le cadre d'une construction d'usufruit, la société paie en fait une partie de la nue-propriété. Ceci entraine un avantage de toute nature imposable dans le chef du dirigeant d'entreprise au moment de l'achat. À la fin de l'usufruit, le fait de savoir si un avantage de toute nature doit encore être imposé dans le chef du nu-propriétaire, parce que l'usufruitier a effectué des travaux de rénovation durant la période, doit être apprécié au cas par cas. À cette égard, il est tenu compte des circonstances de fait et de droit concrètes.