Nous avons assisté à une évolution importante en matière de prêts hypothécaires à 100 % ces dernières années. Plus répandue dans le passé, la pratique consistant à emprunter 100 % de la valeur d'achat d'une habitation a fortement régressé ces derniers temps. La Banque nationale de Belgique (BNB) a donné pour directive aux banques de limiter à 35 % l'ensemble des prêts hypothécaires avec une quotité supérieure à 90 % accordés aux primo-acquéreurs. Selon une étude réalisée par l'UGent, cette limitation entraîne un risque pour les candidats acquéreurs d'une habitation. En effet, les banques s'adaptent aux directives de la BNB, ce qui oblige les acquéreurs potentiels à utiliser en une fois une plus grande partie de leurs fonds propres. De ce fait, les réserves constituées sur les comptes d'épargne sont affectées à un prêt au lieu de pouvoir servir en cas d'événements imprévus et soudains tels qu'une maladie ou un licenciement. Cette situation soulève plusieurs interrogations quant aux chiffres concrets des prêts hypothécaires à 100 %, à l'incidence de cette politique sur les primo-acquéreurs et à la mesure dans laquelle l'accès à la propriété est impacté. 1. a) Combien de prêts hypothécaires avec une quotité supérieure à 90 % ont été accordés par les banques pour l'acquisition d'une habitation ces cinq dernières années? Veuillez fournir une ventilation par année et par province. b) Dans combien de cas la quotité était de 100%? 2. Disposez-vous de données ou d'études qui montrent l'incidence du durcissement des normes de quotité d'emprunt sur l'accès des primo-acquéreurs au marché immobilier? 3. Les autorités fédérales et la BNB se concertent-elles en vue d'un possible ajustement de la politique en matière de prêts à quotité élevée? 4. Envisagez-vous de prendre des mesures supplémentaires afin d'améliorer l'accessibilité du marché immobilier sans mettre à mal la stabilité financière?
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1. La Banque nationale de Belgique (BNB) dispose uniquement de chiffres relatifs à la nouvelle production de crédits hypothécaires en Belgique. Elle ne dispose donc pas de telles données ventilées par région ou par province. Part des crédits avec une quotité supérieure à 90 % dans les nouveaux crédits hypothécaires, par année Il convient de rappeler que les attentes de la BNB permettent que 5 % des nouveaux crédits soient accordés à des primo-acquéreurs avec une quotité supérieure à 100 %. En pratique, il apparaît toutefois qu'environ 1 % seulement des prêts aux primo-acquéreurs présentent une quotité supérieure à 100 %. Cette part est donc nettement inférieure à ce qui est toléré dans les attentes de la BNB. Par conséquent, ces attentes ne peuvent être considérées comme un facteur déterminant dans l'octroi de crédits avec une quotité supérieure à 100 %. 2. Les données et études disponibles montrent que les normes LTV (loan-to-value) plus strictes ont, en tant que telles, eu un impact limité sur l'accès au marché du logement pour les primo-acquéreurs. Les normes LTV ne constituent pas non plus le principal facteur déterminant l'accessibilité financière du logement. Les attentes prudentielles de la BNB pour les nouveaux prêts hypothécaires, introduites en 2020, ont conduit à une amélioration de la qualité moyenne des nouveaux crédits hypothécaires, principalement grâce à la diminution de la part des prêts présentant un ratio LTV élevé. La BNB a en outre veillé à ce que ses attentes restent flexibles et ne constituent pas un frein à l'accès au marché hypothécaire pour les emprunteurs solvables, en particulier les jeunes. Les chiffres montrent que cet objectif a été atteint, puisque la part des jeunes (-35 ans) dans la production de crédits hypothécaires n'a pas diminué depuis l'introduction des attentes prudentielles. Cette part s'élevait à 36,3 % pour les nouveaux crédits accordés en 2019 (avant l'introduction des attentes de la BNB) et à 41,4 % pour les nouveaux crédits accordés en 2025. Cela confirme que ces recommandations laissent une marge suffisante aux prêteurs pour accorder des crédits à quotité élevée aux primo-acquéreurs. En 2025, la part des crédits aux primo-acquéreurs avec une quotité supérieure à 90 % s'élevait à 23,8 %. Ce pourcentage reste nettement inférieur au niveau autorisé par la BNB (35 %). Pour les raisons mentionnées ci-dessus, la BNB a confirmé dans son dernier rapport annuel qu'elle maintenait ses attentes prudentielles pour les nouveaux crédits hypothécaires. Bien que les normes LTV de la Banque ne semblent pas avoir constitué un frein à l'octroi de crédits, notamment aux jeunes, cet octroi s'est inscrit dans un contexte où l'accessibilité financière et l'accès au marché du logement ont été sous pression en raison de la forte hausse des taux hypothécaires. L'accessibilité financière dépend de plusieurs facteurs, mais elle est principalement déterminée par la combinaison des prix de l'immobilier, des taux hypothécaires et du revenu disponible des ménages. Ces dernières années, la hausse des taux d'intérêt (par rapport à la période de taux bas), combinée à la hausse antérieure des prix de l'immobilier, a pesé sur l'accessibilité, car, pour un même montant emprunté, les acquéreurs ont été confrontés à des remboursements mensuels plus élevés que ceux ayant contracté un prêt durant la période de taux bas. Le montant de ces remboursements mensuels par rapport au revenu disponible des ménages constitue un élément central dans l'évaluation par les banques des demandes de crédit hypothécaire et dans la décision d'octroi. Il est généralement mesuré à partir du revenu disponible restant après remboursement. Les banques veillent ainsi à ce que les ménages empruntent en fonction de leur capacité financière et disposent d'une marge suffisante pour faire face aux dépenses prévues et imprévues. La part du revenu des ménages consacrée au remboursement d'un crédit hypothécaire constitue pour les banques un facteur bien plus déterminant que la quotité (LTV). En théorie, les conditions récentes (notamment des prix immobiliers élevés et des taux d'intérêt plus élevés) auraient dû entraîner une diminution marquée de la capacité à contracter un crédit hypothécaire. En pratique, l'impact observé sur l'octroi effectif de crédits est toutefois resté limité. Cela s'explique principalement par l'augmentation relativement forte du revenu disponible nominal des ménages durant la période de forte inflation (en raison de l'indexation automatique) et par l'allongement modéré des durées de crédit observé depuis 2022, en particulier pour les primo-acquéreurs. Malgré un contexte moins favorable, leur accès au crédit hypothécaire est ainsi globalement resté préservé. - En ce qui concerne l'augmentation moyenne de l'apport personnel (qui reflète la diminution moyenne de la quotité), il convient d'apporter certaines nuances à l'idée selon laquelle des fonds initialement détenus comme réserve financière sur un compte d'épargne seraient utilisés comme apport personnel et ne pourraient plus servir de coussin de sécurité en cas de choc imprévu (maladie, perte d'emploi). - Pendant et après la période de la COVID-19, des réserves d'épargne plus importantes ont été constituées et une partie des acheteurs potentiels a reporté son acquisition, ce qui a permis d'accumuler davantage de fonds propres. Durant cette période, les donations des parents et grands-parents ont fortement augmenté et sont restées élevées depuis lors (l'apport personnel étant ainsi, au moins en partie, financé par des ressources externes). - Par ailleurs, de nombreux acheteurs - avec ou sans aide parentale - optent volontairement pour une quotité plus faible. Un financement limité à 90 % permet généralement d'obtenir un taux d'intérêt plus bas, et donc un crédit moins coûteux. - Pour les candidats emprunteurs qui ne peuvent ou ne souhaitent pas augmenter leur apport personnel, les attentes prudentielles de la BNB restent flexibles. Un nombre important de crédits à quotité élevée est accordé (en 2025, 24 % des crédits aux primo-acquéreurs avaient une quotité supérieure à 90 %), sans cet impact sur la "réserve constituée". Un article académique récent de Bruffaerts et Vander Vennet (UGent, 2025) montre en outre que les banques ont davantage utilisé les marges de tolérance prévues par la BNB pour les primo-acquéreurs. - Dans tous les cas, il convient également de reconnaître qu'un apport personnel plus élevé, toutes choses égales par ailleurs, réduit la charge d'endettement et les remboursements mensuels, ce qui diminue le risque de défaut et permet de reconstituer progressivement un coussin de sécurité. - Enfin, les banques veillent, dans leur politique de crédit, à ce que les emprunteurs disposent de réserves suffisantes pour absorber les chocs (même en cas d'apport personnel plus élevé). En cas de choc négatif, une certaine flexibilité peut également être appliquée (p. ex. allongement de la durée du prêt, etc.). 3 et 4. Les attentes prudentielles de la BNB sont flexibles et ne constituent pas un frein à l'accès au marché hypothécaire pour les emprunteurs solvables, en particulier les jeunes. La part des jeunes (-35 ans) dans la production récente de crédits hypothécaires n'a pas diminué et la marge autorisée pour accorder des crédits à quotité élevée aux primo-acquéreurs n'a pas été pleinement utilisée par les banques. C'est pourquoi la BNB a confirmé, dans son dernier rapport annuel, qu'elle maintenait ses attentes prudentielles pour les nouveaux crédits hypothécaires. Un assouplissement de la politique en matière de crédits à LTV élevé pourrait en outre s'avérer contre-productif en termes d'accès au marché du logement. Une politique (macroprudentielle) incitant les banques à accepter des LTV plus élevés pourrait, au niveau du marché, surtout entraîner une hausse des prix immobiliers. Au niveau individuel, un LTV plus élevé augmente la capacité maximale de financement et donc l'offre qu'un acheteur peut formuler. Si de nombreux acheteurs peuvent simultanément emprunter davantage, cela se traduit généralement par une hausse des prix, obligeant les acquéreurs à payer davantage pour un bien comparable, avec un levier et des risques potentiellement accrus. Un assouplissement de la politique relative aux crédits à LTV élevé n'est donc pas une solution "gratuite" en matière d'accessibilité, mais peut surtout contribuer à augmenter le niveau des prix tout en affaiblissant l'objectif prudentiel (limitation des risques).