Le secteur immobilier belge, encadré par l'Institut professionnel des agents immobiliers (IPI), est régulièrement confronté à des enjeux de déontologie et de compétence. Avec plus de 11.000 agents agréés recensés début 2026, la transparence des mécanismes de contrôle et l'efficacité de la lutte contre les "faux agents" sont des priorités pour garantir la protection des consommateurs et l'intégrité de la profession. De plus, la justice interne de l'IPI et son manque de transparence envers le citoyen interpelle concernant le suivi des plaintes déposées sur la plateforme. 1. a) Pouvez-vous préciser le nombre de plaintes traitées annuellement par l'IPI, en distinguant celles visant des agents agréés de celles concernant l'exercice illégal de la profession? b) Quel est le délai moyen de traitement de ces dossiers par les chambres exécutives? 2. a) Comment l'IPI gère-t-il les signalements de "faux agents"? b) Quelles sont les sanctions ou les astreintes habituellement prononcées à l'encontre des individus exerçant sans agréation? 3. a) Quels sont les critères actuels pour obtenir l'agrément? b) La formation continue obligatoire de dix heures par an est-elle jugée suffisante au regard de la complexification législative du secteur (bail, performance énergétique, lutte contre le blanchiment)? 4. a) Quel bilan tirez-vous des décisions disciplinaires (avertissements, blâmes, suspensions ou radiations) prises par les chambres de l'Institut en 2025? b) Des mesures sont-elles envisagées pour renforcer la visibilité des sanctions afin de mieux informer les consommateurs sur l'intégrité des professionnels? 5. a) Quelles collaborations existent avec les notaires ou les plateformes de vente en ligne pour empêcher la publication d'annonces par des personnes non agréées? b) Comment votre SPF évalue-t-il l'efficacité de l'IPI dans sa mission de régulation et quelles réformes sont éventuellement prévues? 6. a) Au vu des réformes concernant les premiers achats en Wallonie, comment se porte le secteur immobilier dans cette région comparée au reste du pays? b) Comment le travail des agents agréés de l'IPI a-t-il été affecté par ces changements structurels?
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Le nombre de dossiers disciplinaires ouverts par l'Institut professionnel des agents immobiliers (IPI) contre des agents immobiliers agréés se répartit comme suit: - 2021: 1.500 - 2022: 1.547 - 2023: 1.900 - 2024: 1.405 - 2025: 2.008 Il s'agit bien du nombre de dossiers disciplinaires et non seulement de plaintes. En effet, outre les plaintes déposées à l'IPI par des tiers (clients, confrères, etc.), l'IPI mène également des contrôles proactifs. Il s'agit donc de dossiers ouverts à l'initiative de l'IPI. Jusqu'en 2025, les chiffres étaient globalisés sans faire la distinction entre les plaintes déposées et les dossiers ouverts dans le cadre des contrôles proactifs. Cette ventilation n'est disponible qu'à partir de l'année 2025, au cours de laquelle 1.130 plaintes ont été déposées par des tiers et 878 dossiers ont été ouverts dans le cadre des contrôles proactifs. Le nombre de contrôles effectués par l'IPI concernant l'exercice illégal de la profession se répartit comme suit: - 2021: 408 - 2022: 372 - 2023: 732 - 2024: 847 - 2025: 957 Il n'est pas possible de fournir une réponse à votre question concernant le délai moyen de traitement des dossiers. En effet, cela dépend de la complexité du dossier, du fait qu'il ait été classé sans suite ou renvoyé devant la Chambre exécutive de l'IPI, du fait qu'un appel, voire un pourvoi en cassation aient été introduits, etc. En ce qui concerne les "faux agents", une enquête est ouverte sur la base d'une plainte, d'un signalement, d'une question émanant d'un consommateur, d'une autorité publique, d'un concurrent, etc. L'IPI vérifie d'abord s'il s'agit d'une activité d'agent immobilier. Souvent, un dossier peut être clôturé car la situation est régulière (un salarié travaillant sous la supervision d'un agent immobilier agréé, la personne gère uniquement son propre patrimoine et n'exerce donc pas d'activité d'agent immobilier, etc.). S'il s'agit effectivement d'une activité d'agent immobilier, l'IPI examine qui exerce ces activités et sous quel statut. Si des irrégularités sont constatées, l'IPI demande dans un premier temps à la personne de se régulariser. De nombreux dossiers s'arrêtent là. Si la concertation ne permet pas de trouver une solution, l'IPI engage des poursuites judiciaires contre cette personne et/ou la société concernée. Il s'agit généralement d'une demande de cessation devant le tribunal de l'entreprise, assortie d'une astreinte. Si, après l'ordonnance de cessation, la personne concernée continue à exercer illégalement la profession, l'IPI saisit le tribunal pour recouvrer les astreintes et une plainte pénale est également déposée. Au cas par cas, d'un juge à l'autre, la décision effective peut donc être différente. Le tableau ci-dessous reprend les données des cinq dernières années. Il existe actuellement deux filières pour obtenir l'inscription à l'IPI. Il y a d'abord l'accès sur base d'un diplôme donnant accès à la profession d'agent immobilier avec suivi d'un stage. Après son stage, le candidat doit passer le test d'aptitude pratique composé d'une épreuve écrite et orale. Suite à la modification de la loi par la loi du 11 décembre 2023, il est désormais également possible de faire valoir une expérience professionnelle pertinente pendant au moins six ans équivalent temps plein dans les dix ans précédant la demande d'inscription au tableau Dans ce cas, le candidat ne doit pas suivre de stage mais doit également passer le test d'aptitude pratique. La formation continue obligatoire est en effet de dix heures par an. Mais je tiens à préciser qu'il s'agit de dix heures par colonne (courtier, syndic et régisseur). Une personne exerçant deux ou trois activités doit donc suivre des formations pendant vingt ou trente heures par an. Cela correspond au nombre d'heures pour d'autres professions intellectuelles réglementées. Les géomètres-experts ont p. ex. une obligation de suivre au total 20 heures de formation par an et les experts en automobiles de 45 heures sur 3 ans. En ce qui concerne la visibilité des sanctions, j'estime que les dispositions prévues à l'article 18, § 3, de la loi du 11 février 2013 organisant la profession d'agent immobilier sont suffisantes. Cet article énonce ce qui suit: "Les Chambres communiquent dans les 15 jours au plaignant le dispositif de la décision coulée en force de chose jugée prise sur la base de sa plainte. La Chambre peut décider, sur demande expresse du plaignant, que les motifs de la décision lui soient communiqués. La Chambre peut décider de façon motivée et sur la base de motifs sérieux que la consultation du dossier disciplinaire lui soit accordée. La Chambre peut décider de façon motivée que le dispositif des décisions soit communiqué à des tiers. À l'unanimité des voix, la Chambre peut décider de façon motivée et sur la base de motifs sérieux que les motifs de la décision soient communiqués à des tiers ou que la consultation du dossier disciplinaire leur soit accordée". Il n'y a pour le moment pas de collaboration mise en place avec les notaires. En ce qui concerne les plateformes, il convient de préciser que le fait de proposer une plateforme où les vendeurs/acheteurs et les bailleurs/locataires peuvent se rencontrer, ne relève pas du courtage immobilier. Immoweb, p. ex., n'est pas un courtier immobilier. La publicité en soi ne constitue pas du courtage immobilier. En revanche, la fourniture d'informations spécifiques concernant la cession d'un bien immobilier appartenant à des tiers relève bien du courtage immobilier. En d'autres termes, les coordonnées mentionnées dans la publicité doivent donc renvoyer soit au propriétaire, soit à l'agent immobilier (ou à un employé qui agit au nom et pour le compte de l'agent immobilier), faute de quoi la personne qui a besoin de plus d'informations sur un bien immobilier donné, risque de se retrouver face à une personne qui n'est pas habilitée à fournir des informations sur ce bien. Ces plateformes constituent une source d'information pour les contrôles proactifs lancés par l'IPI. J'estime que l'IPI fait beaucoup d'efforts pour contrôler l'application correcte de la loi de 2013, notamment en investissant beaucoup dans son service de dépistage, ce qui permet d'arrêter l'exercice de l'activité par des personnes qui ne sont pas des agents immobiliers. En comparaison avec les autres ordres et instituts, l'IPI est confronté à un grand nombre de plaintes de tiers. C'est assez logique vu le nombre de personnes inscrites à l'IPI et tenant compte du fait que beaucoup de citoyens sont tôt ou tard confrontés à la vente ou à l'achat d'un bien immobilier ou font partie d'une copropriété gérée par un syndic. Plus que pour d'autres professions, l'activité d'agent immobilier fait partie de la vie journalière des citoyens. Mais cela constitue également un élément important dans la perception de l'IPI dans le chef de certains plaignants. L'IPI ne peut agir que si des infractions du code déontologique sont constatées. Les plaintes peuvent toutefois également concerner des comportements hors déontologie qui doivent être évalués par le juge civil. Les assesseurs juridiques (généraux) de l'IPI doivent l'expliquer lors d'une éventuelle décision de classement sans suite mais force est de constater que les plaignants se retrouvent souvent déçus. Même si je sais que l'IPI fait des efforts pour bien informer les plaignants de la portée de la procédure déontologique, j'attirerai l'attention de l'IPI et des assesseurs juridiques (généraux) sur l'importance de la motivation des décisions de classement sans suite. En outre, le délai pour l'introduction par le plaignant d'une demande de révision de la décision de classement sans suite près d'un assesseur juridique général (possibilité qui n'existe pas pour d'autres professions intellectuelles, hormis les avocats) sera prolongé à 30 jours au lieu des 15 jours actuels. Cela se fera via une loi dispositions diverses en préparation. Comme annoncé dans mon plan PME, j'adapterai, en parfaite collaboration avec l'IPI, l'arrêté royal relatif aux règles de stage. Ensuite, je moderniserai le code de déontologie afin de tenir compte du contexte social actuel (p. ex., en ce qui concerne l'utilisation de l'IA). J'ai également l'intention d'adapter l'organisation des examens afin de mieux tenir compte des spécificités des trois groupes (courtier, syndic et administrateur de biens). Et ensemble avec ma collègue de la Justice, je prendrai également des mesures permettant de rendre plus attrayante la profession de syndic. Enfin, je ne dispose malheureusement pas de données pour répondre à votre dernière question concernant l'impact des réformes concernant les premiers achats en Wallonie. En tout cas, l'IPI ne m'a pas rapporté d'impact spécifique sur les agents immobiliers.