D'aucuns s'inquiètent de l'équité fiscale de certaines constructions d'usufruit et de nue-propriété, dans le cadre desquelles des sociétés acquièrent des biens immobiliers en collaboration avec leurs gérants. En l'absence d'un cadre légal clair pour la valorisation et le rapport entre l'usufruit et la nue-propriété, il existe une zone grise permettant de constituer un patrimoine privé à moindre coût à charge de la société. La société supporte souvent la majeure partie des coûts (par exemple, 85 %), qu'elle déduit fiscalement, tandis que le nu-propriétaire devient finalement plein propriétaire en ayant échappé à l'impôt. Bien que des contrôles aléatoires antérieurs aient montré qu'une partie importante des dossiers examinés nécessitait des corrections, le fisc ignore l'ampleur réelle du phénomène. En l'absence d'instruments ciblés, le contrôle se limite à des audits aléatoires des amortissements, ce qui entraîne probablement une perte de recettes importante. 1. Reconnaissez-vous le problème posé par cette construction et les signes indiquant qu'elle permet de constituer à grande échelle un patrimoine privé non imposé à charge de la société? 2. Quelles mesures concrètes est-il nécessaire de prendre selon vous, plutôt que des contrôles aléatoires limités, pour disposer de données chiffrées structurelles sur l'ampleur et sur l'incidence budgétaire de ce phénomène? 3. Êtes-vous disposé à élaborer un cadre légal spécifique dans lequel l'évaluation de l'usufruit et le rapport avec la nue-propriété seraient définis plus strictement, afin d'exclure toute zone grise et tout abus? 4. Le 24 janvier 2025, la Cour de cassation a confirmé qu'une prolongation de l'usufruit ne constituait pas un nouveau transfert d'un droit réel, mais seulement une modification de la durée du droit déjà existant. Une perte considérable de recettes régionales en découle. Envisagez-vous d'instaurer une obligation d'enregistrement pour la prolongation des contrats d'usufruit, afin de soutenir les régions dans ce domaine?
B042
1 et 2. L'administration effectue régulièrement des actions de contrôle ciblées visant les constructions basées sur l'usufruit. De plus, ces constructions sont également contrôlées lorsque la problématique est constatée dans des dossiers vérifiés dans le cadre d'autres actions de contrôle. Lorsque des irrégularités sont constatées, les corrections fiscales nécessaires sont appliquées. Chaque acquisition à titre onéreux d'un immeuble situé en Belgique relève du champ d'application du droit de vente immobilière (droits d'enregistrement) (art. 44 du Code des droits d'enregistrement, d'hypothèque et de greffe (C. enreg.?). Cela vaut donc également pour un achat dans le cadre duquel un acquéreur obtient le droit d'usufruit et l'autre acquéreur la nue-propriété. L'extinction du droit d'usufruit de plein droit, n'est pas soumise aux droits d'enregistrement proportionnels. 3. En matière de droit des ventes immobilières, la base imposable pour un achat est déterminée sur le montant du prix et des charges stipulés, sans être inférieure à la valeur vénale (art. 45 et 46 C. enreg.). Le C. enreg. contient des règles spéciales pour déterminer la valeur vénale (subsidiaire) pour les achats et ventes du droit d'usufruit et de la nue-propriété (art. 47 et seq. C. enreg.). Cette réponse se limite au droit de vente immobilière pour lequel le SPF Finances assure jusqu'à présent le service de l'impôt (plus précisément les droits de ventes immobilières dont les recettes sont attribuées à la région de Bruxelles-Capitale, à la Région wallonne ou au Trésor fédéral). En ce qui concerne le droit de vente immobilière dont les recettes sont attribuées à la Région flamande, la question peut être posée à mon collègue flamand, le ministre des Finances, monsieur Ben Weyts. 4. L'impact de l'arrêt de la Cour de cassation du 24 janvier 2025 (e.a. concernant la présentation à la formalité de l'enregistrement et la matière imposable) est en cours d'analyse et fait l'objet d'une concertation organisée par l'Observatoire de la fiscalité régionale.