À l'heure actuelle, les candidats acheteurs de maisons et d'appartements sont souvent confrontés à des informations trompeuses concernant la surface habitable. Il n'est pas rare que les agents et les promoteurs immobiliers annoncent des superficies (brutes) plus grandes que la surface habitable effective (nette) dont dispose réellement l'acheteur une fois l'acquisition réalisée. Cette problématique touche plusieurs familles, qui tentent souvent d'obtenir gain de cause devant les tribunaux. Malheureusement, l'absence d'un cadre juridique clair concernant la notion de surface habitable s'avère déterminante au détriment des acheteurs. Les ministres flamands du Logement (Matthias Diependaele, 13 juillet 2023; Melissa Depraetere, mai 2025) ont déjà également indiqué qu'ils étaient conscients de la problématique, mais que s'agissant d'une compétence fédérale, seul le SPF Justice pouvait agir. Pourtant, plusieurs exemples tant en Belgique qu'à l'étranger démontrent qu'il est possible d'établir un cadre légal clair. - À Bruxelles, la cour d'appel (6 mai 2014, 2011/1R/198) a déjà jugé qu'un agent immobilier commettait une faute extracontractuelle s'il utilisait le terme "surface habitable" alors qu'il s'agissait de la surface brute. - La circulaire flamande 2021/C/18 (relative à la réduction temporaire du taux de TVA pour la démolition et la reconstruction) définit concrètement la notion de "surface habitable" comme la somme des pièces d'habitation, mesurée à partir de la face intérieure des murs en élévation. - En France, la loi Carrez prévoit une méthode de calcul stricte. - Aux Pays-Bas, la NVM oblige ses agents immobiliers à respecter la norme NEN 2580 pour le calcul de la surface, les agents endossant une responsabilité en cas de non-respect de cette dernière. En Belgique, l'Institut professionnel des agents immobiliers (IPI) recommande d'indiquer la source et la méthode de calcul de la surface habitable, mais cette recommandation n'est pas suffisamment observée. La fédération flamande des agents immobiliers CIB défend également l'idée d'un cadre juridique clair pour le calcul. 1. Reconnaissez-vous qu'il n'existe actuellement aucun cadre légal cohérent encadrant la définition et l'utilisation de la notion de surface habitable dans les transactions immobilières et que cette problématique se répercute sur les acheteurs, qui ne sont pas suffisamment protégés contre les pratiques trompeuses? 2. Êtes-vous disposée à oeuvrer en faveur d'une réglementation établissant une définition et un mode de calcul uniformes de la surface habitable, à l'instar de la loi Carrez en France ou de la norme NEN aux Pays-Bas? 3. Êtes-vous disposée et, le cas échéant, de quelle manière, à mener des consultations avec le secteur immobilier et les régions afin d'en finir avec les pratiques trompeuses qui découlent de cette problématique au même titre que les litiges et les procès onéreux pour les acheteurs? 4. Dans quel délai la Chambre peut-elle s'attendre à une initiative de votre part visant à résoudre ce problème de manière structurelle?
B028
La loi du 9 juillet 1971 réglementant la construction d'habitations et la vente d'habitations à construire ou en voie de construction - mieux connue sous le nom de loi Breyne - organise une protection de l'acquéreur ou du maître de l'ouvrage dans le cadre de contrats relatifs à la construction ou la vente d'une maison ou d'un appartement en cours de construction destiné à usage d'habitation. L'article 7, c), de cette loi précise que les contrats régis par cette loi doivent notamment "contenir la description précise des parties privatives et des parties communes qui font l'objet de la convention". La doctrine semble admettre que cette "description précise" doit inclure une mention de la superficie de l'immeuble d'habitation (B. Kohl, La loi Breyne, Rép. Not., T. VII, Livre 6, Larcier, 2022, p. 282).Il est exact que la loi Breyne, dans sa forme actuelle, ne formule pas expressément cette obligation. La loi Breyne va faire l'objet d'une modernisation conformément à l'accord de gouvernement. Dans ce contexte, il semble opportun de clarifier la portée de l'obligation visée en son article 7, c), précité en précisant expressément qu'elle inclut une obligation de mentionner la superficie de l'immeuble d'habitation. Les modalités précises de cette obligation peuvent également être spécifiées à cet égard et les normes et législations existantes dans d'autres pays peuvent constituer des références utiles à cet effet. Il n'est certes pas possible à l'heure actuelle d'anticiper le contenu concret de la modernisation précitée, qui sera dans un premier temps préparée par la Commission de réforme du droit des contrats. La Chambre examine actuellement la proposition de loi insérant le Livre 7 "Les contrats spéciaux" dans le Code civil (Doc. Parl. 56 0743/001 du 20 février 2025). Comme l'explique l'exposé des motifs de cette proposition (p. 163), les dispositions modernisées de la loi Breyne pourront être intégrées dans le chapitre du Livre 7 consacré aux dispositions particulières pour certains contrats de service immobilier. Toutes les parties concernées, les groupes professionnels et les parties prenantes pertinentes, y compris en particulier le secteur de la construction et les groupes représentant les intérêts des consommateurs seront bien sûr consultés afin d'assurer que le texte modernisé offre toute la clarté nécessaire à une application harmonieuse et tienne compte des préoccupations soulevées dans la pratique.